21.07.2026

ERAKORRALISE ÜLDKOOSOLEKU PROTOKOLL 
 Koosoleku toimumise aeg:   21.07.2026, algus kell 19.00, lõpp kell 20.30. 
Koosoleku toimumise koht:  Tallinn, Astangu 60. 
Koosolekul osales:              36 korteriomanikku, sealhulgas 15 volikirja alusel esindatud
korteriomanikku (lisa 1).
Päevakord:
Umbusalduse      avaldamine juhatusele.
Uue      juhatuse valimine.

Koosoleku juhataja ja protokollija valimine
Arutati ja otsustati:
Määrata koosoleku juhatajaks Jelena Roosimaa ning protokollijaks Irina Kuznetsova.
Otsus: vastu võetud ühehäälselt.

Päevakorra tutvustamine ja kinnitamine
Korterite nr 18, 47 ja 55 esindaja Sergei Lipski tegi ettepaneku lisada päevakorda 2026/2027. majandusaasta tegevuskava küsimused, otsaseinte remondi ning uste remondi/taastamise.
Vastavalt mittetulundusühingute seaduse § 201 lõikele 5 küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet. Kuna nimetatud tingimus ei olnud täidetud, jäeti ettepanek rahuldamata.
Lisaks tuleb kehtivate nõuete kohaselt majanduskava esitada korteriomanikele tutvumiseks piisava ajavaruga enne üldkoosoleku toimumist.
Üldkoosolek kinnitas ühehäälselt esialgse päevakorra.

1. Umbusalduse avaldamine juhatusele
Esimese päevakorrapunkti käsitlemisel anti sõna koosoleku algatajale Sergei Lipskile, kes selgitas, et koosoleku kokkukutsumise ja juhatusele umbusalduse avaldamise põhjused olid järgmised.
1). Sihtotstarbelise makse kehtestamine rõdude renoveerimiseks ja uste vahetamiseks.
Juhatus selgitas, et sihtotstarbelise makse suurus ja tasumise kord arutati läbi ning kinnitati 27.05.2026 toimunud üldkoosolekul.
Samuti heideti juhatusele ette, et korteriomanikke on eksitatud seoses väidetava nõudega, mille kohaselt peab välisuks olema vähemalt 50% ulatuses klaasitud. Korteri nr 42 omanik selgitas, et selline nõue on tõepoolest olemas, kuid see kehtib üksnes uute uste paigaldamise korral. Samuti märkis ta, et korteriuste vahetamisel peavad uksed tuleohutusnõuete kohaselt avanema korteri sissepoole.
Lisaks väljendati rahulolematust sellega, et juhatus suunab korteriomanikke rõdusid välja vahetama. Sergei Lipski märkis, et läbiviidud ekspertiisi kohaselt hinnati enamik rõdusid hindega «3» ning ekspertiisiaktis on märgitud, et need on jätkuvalt kasutuskõlblikud.

Rõdude seisukorraga seotud asjaolude selgitamiseks kutsuti koosolekule ekspertiisi teostanud ettevõtte OÜ Ehituskonsult Grupp esindaja Pavel Rud. Spetsialist selgitas, et betooni ja konstruktsioone kaitsev hüdroisolatsioonikiht on amortiseerunud ning armatuuri korrosioon ulatub 20–30 protsendini, mida tuleb pidada oluliseks kahjustuseks.
Lisaks võeti betoonist proov karboniseerumise määramiseks. Läbiviidud katse kinnitas, et betoon on karboniseerunud. Karboniseerumise käigus väheneb betooni leeliselisus, mistõttu kaotab see oma kaitseomadused ning laseb hapnikul armatuurini jõuda. Selle tulemusena hakkab armatuur betooni sees roostetama. Korrosiooni käigus metall paisub, avaldab betoonile survet ning põhjustab selle pragunemise ja lagunemise.
Sergei Lipski märkis, et sellisel juhul ei ole vaja rõdusid eemaldada, vaid neid saab remontida, ning tõi näiteks kõrval asuva maja.

Juhatus selgitas, et saadud informatsiooni kohaselt tehti selles majas remonditööd ilma eelneva auditita, kasutades selleks laenu ning mitme aasta jooksul iga-aastaseid sihtotstarbelisi makseid.
Ekspert selgitas, et rõdusid on võimalik remontida, kuid tekib küsimus sellise lahenduse otstarbekuses. Ei ole teada, kui palju armatuuri tuleb välja vahetada. See muudab töömahukaks ja vastavalt ka kalliks ning ligikaudu 10 aasta möödudes tuleb rõdude remondi juurde uuesti tagasi pöörduda. Seda näitavad erinevates linna majades tehtud katsetööd. Erinevaid lahendusi on proovitud ning kogemus näitab, et optimaalne variant on tugedele paigaldatavad rõdud. Uued konstruktsioonid on arvestatud 50-aastase kasutusajaga ning tegemist on pikemaajalise lahendusega.
Eraldi märkis ta, et nende ettevõte teostab palju sarnaseid ekspertiise ning püüab võimalikult palju vältida kardinaalseid lahendusi, kuid antud juhul ei ole tegemist sellise olukorraga.
Koosolekul osalejad märkisid, et juurdeehitatav konstruktsioon võimaldab paigaldada rõdud ka esimese korruse korteritele.
Korteriomanikud juhtisid tähelepanu sellise projekti kõrgele maksumusele. Ekspert selgitas, et mõnes majas eemaldatakse rõdud (Akadeemia tee 4) ning samuti paigaldatakse soodsama hinnaga prantsuse rõdusid.

Sergei Lipski märkis, et läbiviidud ekspertiisi kohaselt said enamik rõdusid hinnangu «3» ning aktis on märgitud, et need kuuluvad edasisele kasutamisele.
Koosolekul osalejad tuletasid meelde, et ekspertiis tehti 2022. aastal ning ei ole teada, kui paljud rõdud ei vasta enam sellele hinnangule.
Sergei Lipski arvates on rõdusid võimalik remontida, kuna ta on kindel, et armatuur peab vastu. Tema sõnul kinnitasid seda ka spetsialistid, kelle poole ta oli selles küsimuses pöördunud.
Ekspert märkis, et tegemist on ainult sõnadega ning ei ole teada, kas need inimesed oleksid valmis oma seisukohta allkirjaga kinnitama, võtma enda peale vastutuse ja garanteerima, et kõik toimub täpselt nii, nagu nad lubavad.
Korteri nr 58 omanik küsis, kui palju erinevad rõdude remondi ja täieliku väljavahetamise maksumused.

Ekspert täpsustas, et tema remonditöödega ei tegele, kuid selleks, et ettevõte saaks teha adekvaatse hinnapakkumise, võib olla vajalik vana katte eemaldamine, et hinnata, kui palju aega remondiks kulub.
Lisaks eksperdile olid koosolekule kutsutud ka ehitusinsenerid ettevõttest Trium OÜ, kes tegeleb sarnaste projektidega. Üks neist oli meie korteriühistu endine liige Andrei Kolesnikov.
Ta selgitas, et remondi hinna määramiseks on vaja projekti. Projekti koostamiseks on aga vajalikud täiendavad uuringud, kuna aruanne on koostatud üldises korras ning ei ole teada, millises seisukorras on iga konkreetne rõdu.
Sisuliselt tähendab see, et sellisel juhul tuleb hinnata iga rõdu seisukorda eraldi.
Sergei Lipskilt küsiti, kuidas peaks tema arvates remont toimuma.

Tema pakkus välja järgmise plaani: eemaldada lahtine betoon, paigaldada raketis ja taastada rõduplaat.
Ta märkis, et ekspert ei ole näinud kandvat armatuuri, millele kogu konstruktsioon toetub, ning tema arvates on see heas seisukorras.
Ekspert vastas, et kandearmatuur on seotud rõduplaadi võrguga. Andrei Kolesnikov tuletas meelde, et see on korrodeerunud.
Ehitusinseneride ja eksperdi ühise järelduse kohaselt ei ole rõdude remont otstarbekas. Nende seisukord on selline, et isegi juhul, kui teha korda ainult avariiohtlikud rõdud, tuleb ülejäänud rõdusid pidevalt jälgida ja regulaarselt remontida. See oleks lõputu protsess.
Sõna võttis korteri nr 29 esindaja, kes toetas juurdeehitatava konstruktsiooni ideed, kuna ta oli varem elanud täielikult renoveeritud majas. Tema arvates on mugav, et tänu uutele suurtele rõdudele tekib täiendav pind, mis on väärtuslik, arvestades panipaikade puudumist.

Koosolekul osalejad märkisid, et projekti muudab atraktiivseks asjaolu, et rõdud tulevad ka esimese korruse korteritele.
Ekspert rääkis majast aadressil Järveotsa tee 9, kus olid samuti avariilised rõdud. Korteriühistus moodustus algatusrühm, kes leidis, et nendega ei ole vaja midagi ette võtta. Pärast Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti ettekirjutust oli korteriühistu sunnitud viivitamatult tegema rõdudega seotud tööd.
Korteri nr 49 omanik märkis, et uute rõdude maksumus ei ole teada. Juhatus tuletas meelde, et aruandekoosolekul oli hind välja öeldud. Aasta tagasi hindas ehitusettevõte ühe uue rõdu ligikaudseks maksumuseks 6000 eurot.
Samuti esitati küsimus esimese korruse paneelidesse rõduukse ava tegemise võimalikkuse kohta. Ekspert vastas, et see on võimalik, kuid seda tuleb teha korrektselt.
Korteri nr 58 omanik küsis, milline näeb üldiselt välja vahetamise või remondi protsess, milliseid etappe see hõlmab ning millised lahendusvariandid rõdudega seotud probleemi lahendamiseks olemas on.

Trium OÜ insener Andrei Kolesnikov selgitas, et projekti alusel koostavad ehitusettevõtted oma pakkumised. Võimalikud on kolm varianti: rõdude remont, uus metallist juurdeehitatav konstruktsioon või osaliselt metallist konstruktsioon, mis toetub fassaadile.
Viimast varianti ta ei soovitanud, kuna see on kallim ja töömahukam ning sellisel juhul tuleb kontrollida iga rõdu eraldi.
Paluti täpsustada, kuidas selline remont täpsemalt läbi viiakse. Andrei Kolesnikov selgitas, et sellisel juhul lõigatakse rõdu täielikult koos armatuuriga maha ning seejärel tuleb fassaadi paigaldada ankrud. See on probleemne, kuna ei ole teada vana betooni seisukord ning tõenäoliselt ei ole võimalik saada selle kohta täpset hinnangut, sest keegi ei saa öelda, kuidas see väljatõmbekoormusele vastu peab.
Samuti esitati küsimus, kui kaua teeniksid ainult avariiliste rõdude väljavahetamisel uued rõdud. Insener selgitas, et maja on vana ning isegi sellise lahenduse valimisel ei saa nad täpselt öelda, kui kaua see vastu peab. See oleks kallis ja ettearvamatu. Garantii saab anda ainult uuele konstruktsioonile. Kuid seda, kuidas see maja küljes vastu peab, saab üksnes oletada.

Lisaks muutuvad ka ülejäänud rõdud aja jooksul järk-järgult avariiohtlikuks. Ratsionaalsem lahendus oleks teha uus konstruktsioon, vahetada rõdud välja ning selle küsimuse juurde enam mitte tagasi pöörduda. Seda kinnitab ka paljude teiste linna majade kogemus.
Esitati etteheide, et raha kogutakse, kuid projekti ja hinnapakkumisi ei ole. Juhatuse liige selgitas, et projektil on samuti kehtivusaeg ning seda ei ole mõtet liiga vara tellida.
Pärast rõdude arutelu läks Sergei Lipski üle juhatuse liikmele Irina Kuznetsovale umbusalduse avaldamise küsimusele. See põhines asjaolul, et Irina Kuznetsova ei ela meie majas, ta visati välja teisest korteriühistust ning inimesed näevad teda ainult koosolekutel. Lisaks väideti, et juhatus ei saa millestki aru ning selle liikmed ei ole ehitusspetsialistid.
Vastuseks andis Irina Kuznetsova selgitusi oma kandidatuuri kohta. Tal on kõrgharidus ning ta on ligikaudu kakskümmend aastat tegelenud korteriühistutega ja olnud mitme korteriühistu juhatuse liige. Alates 2013. aastast on ta KÜ Astangu 60 juhatuse liige. See ei ole seadusega vastuolus, kuna juhatuse liikmeks võib olla ka isik, kes ei ela selles majas, tingimusel et ta on teovõimeline.

Sergei Lipski palus kommenteerida, miks ta „välja visati“ teisest korteriühistust. Irina Kuznetsova selgitas, et valimistekoosolekule tuli inimene suure hulga volikirjadega ning valis uue juhatuse enda soovide kohaselt. Kaks inimest kolmest selles juhatuses ei olnud korteriomanikud ning nad algatasid peaaegu kohe protsessi korteriühistu kahe maja täielikuks renoveerimiseks 5,5 miljoni euro suuruse laenu võtmisega. Juba peaaegu poolteist aastat püüavad inimesed seda juhatust välja vahetada.
Samuti selgitas Irina Kuznetsova, et meie korteriühistus kuuluvad tema ülesannete hulka dokumentide vormistamine, elanikega kirjavahetuse pidamine ja veemõõtjate näitude kogumine. Tänapäevased vahendid võimaldavad neid ülesandeid täita sõltumata asukohast.
Sergei Lipski süüdistas juhatust selles, et need on inimesi uste osas eksitanud, kuna tema hinnangul tuleks uksi renoveerida, mitte välja vahetada, nagu juhatus soovitab.
Juhatus esitas uste kohta saadud hinnapakkumised. Bronisteel Balti OÜ ja Uks ja värv OÜ hindasid viie uue ukse valmistamise maksumuseks vastavalt 9114 eurot ja 7950 eurot. Samuti saadi Brave Company OÜ pakkumine uste restaureerimiseks summas 8841,20 eurot.

Ettevõtte spetsialist hoiatas, et kuna metall on korrodeerunud, ei ole välistatud selle lagunemine liivapritsitööde käigus ning kahjustatud kohtade keevitamine võib osutuda vajalikuks. Samuti ei demonteeri nad ukseraame, vaid värvivad need kohapeal. Kuna raamidel esineb roostet, tuleb arvestada, et sellisel juhul ei ole värvimistulemus pikaajaline.
Sergei Lipski avaldas arvamust, et juhatuse poolt hinnapakkumiste kogumise käigus võib uste maksumus oluliselt suureneda. Juhatus tegi korteriomanikele ettepaneku osaleda hinnapakkumiste kogumises. Lisaks võib hanke korraldada avalikult.
Samuti süüdistas Sergei Lipski juhatust selles, et maikuu koosolekul lükati juhatuse poolt tagasi ettepanek teha korda hoone otsaseinad (pesta ja värvida), kuigi tema arvates saab ja tuleb seda teha. Jelena Roosimaa selgitas, et otsaseinad on mädanenud ning neid ei tule mitte pesta, vaid välja vahetada.

Umbusalduse avaldamine juhatuse liikme Jelena Roosimaa suhtes põhines infol, et tal on maja keldris ruum, mille sissepääs toimub tema korteris asuva luugi kaudu.
Koosolekul osalejatele tuletati meelde, et 19.03.2014 lubas üldkoosolek ühehäälselt tal nimetatud ruumi kasutada vastutasuks üldkasutatavates ruumides lambipirnide vahetamise ja muru niitmise teenuse eest. 01.04.2014 sõlmiti vastav leping, mille tulemusena säästab korteriühistu ligikaudu 2000 eurot aastas, kuna neid töid ei ole vaja tellida hooldusettevõttelt.
Otsustati minna üle hääletamisele.
Juhatusele umbusalduse avaldamise poolt hääletas 3 inimest, erapooletuks jäi 1 inimene ning vastu hääletas 32 inimest.

2. Uue juhatuse valimine.
Kuna üldkoosolek lükkas juhatusele umbusalduse avaldamise tagasi, uue juhatuse valimisi ei toimunud.


Protokollija: Irina Kuznetsova
Koosoleku juht: Jelena Roosimaa
 